Приобретение жилья в собственность через ипотечный кредит для пожилых людей – вопрос не менее актуальный, чем, например, для молодоженов. Рассмотрим, насколько просто получить ипотеку для пенсионеров, людей предпенсионного возраста на сегодняшнем российском финансовом рынке. Предварительно отметим, что ещё несколько лет назад об этом вообще не имело смысла говорить – все банки выдавали кредиты только при условии достижения заемщиком пенсионного возраста не позднее момента окончания обслуживания ипотеки.
Сегодня многие российские банки (включая крупнейшие) ограничивают максимальный возраст ипотечных заемщиков 65-75-ю годами на момент проведения последнего погашающего платежа.
Предпосылки для анализа очевидны:
- Пожилой возраст заемщика – это повышенный риск для банка.
Поэтому ипотека может быть получена только на более жестких условиях, чем для среднестатистического заемщика. - Не существует двух одинаковых людей, пенсионеров в том числе.
Следовательно, в каждом конкретном случае и условия кредитования будут различаться.
Типичный срок ипотечного кредитования для пенсионеров не превышает 10 лет. Исключением являются категории относительно молодых пенсионеров (например, отставники-военные), для которых реален срок до 25 лет, что тоже меньше общего максимального срока ипотеки – 30 лет.
Типичные ипотечные ставки для пенсионеров – 15% и выше. То есть они находятся в диапазоне, начинающемся от верхней границы сегодняшних ставок на рынке кредитования покупки жилой недвижимости.
Какие факторы следует учесть пожилому ипотечному заемщику? Что повысит вероятность одобрения заявки на кредит?
Работа пенсионера или пограничный возраст
Работающий пожилой человек, который может подтвердить наличие дополнительных доходов, а не только пенсии – это гораздо более предпочтительный клиент для банка. Поскольку в этом случае может быть увеличена максимальная сумма регулярных платежей (подробнее – ниже), может быть увеличен и размер кредита.
Также предпочтительным для банка является клиент, который только достигнет пенсионного возраста в течение срока действия договора ипотеки. Причем в такой ситуации, как правило, используется схема регулярных платежей различной величины. Так, основная часть суммы кредита погашается значительными (и не обязательно одинаковыми по размеру) регулярными взносами до наступления пенсионного возраста, а оставшаяся часть – небольшими платежами, составляющими не более 50% пенсии.
Стаж и формат сотрудничества с банком
Длительное предыдущее сотрудничество – лучшая основа для сотрудничества будущего. Это заключение неизменно действует и в финансовой сфере. Положительные моменты для банка при рассмотрении заявки на ипотеку – наличие счетов, депозитов заявителя, ранее взятых и своевременно погашенных кредитов. Для нашего случая наиболее важным будет пенсионное обслуживание через банк, в который подается заявка на ипотеку, когда финансовое учреждение может реально, а не только по бумагам контролировать доходы заемщика.
Недешевое страхование ипотеки
Страхование жизни и здоровья при ипотеке является практически обязательным для всех категорий заемщиков. Для пенсионеров же оно будет не только безусловно обязательным, но и максимально дорогим – не менее 2%, а нередко и 3.5-4% от суммы сделки. Банк и страховщик будут максимально придирчивы при изучении медицинской карты, потребуют проведения обследования состояния здоровья в конкретной клинике.
Максимально допустимый уровень расходов на обслуживание кредита
Мировая практика всех видов кредитования подтверждает, что риски финансистов резко возрастают, если обслуживание займа требует 50-ти и больше процентов доходов клиента банка. Для пожилых ипотечных заемщиков это будет учитываться не только обязательно, но и в более строгой форме. Так, при распространенном на сегодня размере пенсии 20 000 рублей, практически любой банк в своих расчетах ипотечного кредита будет исходить из возможного размера ежемесячного платежа не более 9-ти или даже 7-ми тысяч рублей. Поскольку при этом ограничен и максимальный срок действия договора, то максимально возможная сумма кредита, как правило, находится в диапазоне 0.4-0.7 млн. рублей. Это ограничение, в свою очередь, нередко делает для пенсионеров доступными только альтернативные ипотечные сделки. Речь идет о фактическом обмене с доплатой принадлежащей подателю заявки квартиры на большую по площади.
Как правило, жилая недвижимость у российских пенсионеров имеется, необходимо только улучшить условия проживания. Именно альтернативные сделки помогают это сделать. Предпочтительность этого варианта объясняется не только уменьшением размера кредита. Ипотека ещё и подкреплена залогом, имеющейся квартирой, что резко снижает риски банка и повышает вероятность получения положительного решения по заявке.
