Как инвестировать в недвижимость: способы вложения, стратегии, риски, советы

Инвестирование - одно из наименее рискованных инструментов. Этот актив выражен материально несмотря на ценовые колебания в кризис, цена на квадратные метры всегда растет.

Виды инвестирования в недвижимость

Под недвижимостью следует понимать не только дома и квартиры, это земельные участки и парковочные места. Более того, инвестировать в недвижимость можно через фонды. В этом случае приобретает пай фонда, который занимается приобретением недвижимости и сдачей ее в аренду.

Инвестиции через фонды

Преимущество подобного инвестиционного инструмента в том, что он имеет низкий порог входа, сами активы не принадлежат инвесторам, что позволяет не связываться с налогами и прочими юридическими проволочками, можно диверсифицировать. Но при покупке и продаже пая необходимо заплатить комиссию, а с дохода фонд заберет свой процент. Поэтому ПИФы не всегда заинтересованы в доходности инвестиций и с ними можно прогореть. Вложить деньги можно в ценные бумаги строительных компаний.

Поэтому можно выделить следующий виды инвестирования в недвижимость:

  1. Доход от аренды.
  2. Покупка с целью перепродажи.
  3. ПИФы.
  4. Ценные бумаги строительных организаций или индексы ETF.

Доходность от инвестирования в недвижимость во многом зависит от выбранной стратегии.

Перепродажа

Недвижимость можно приобрести с целью последующей перепродажи. Есть четыре варианта стратегии:

  1. Приобрести квартиру в строящемся доме.
  2. Приобрести «убытый» участок или жилье, облагородить и перепродать дороже.
  3. Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд, продажа.
  4. Строительство частного дома с целью продажи.

В строящемся дома квартиры стоят значительно дешевле, чем будет их рыночная стоимость после продажи. Поскольку деньги не будут работать и приносить доход, пока дом не сдан в эксплуатацию, то следует выбирать объекты, которые не нужно ждать больше 1-2 лет. В этом случае прибыль будет выше, чем если бы эти деньги положили бы на депозит. При этом необходимо будет потратиться на оформление и ремонт. Данная стратегия выгодна только для личных средств инвестора. Брать ипотеку может быть не рентабельно, а потому требует точный финансовый расчет.

Как вариант, можно приобрести недвижимость в плохом состоянии, за счет чего значительно сбить стоимость. Здесь важно учитывать расходы на будущий ремонт. Если он несоизмеримо выше потенциального дохода, такая покупка станет заведомо убыточной.

Многие современные дома возводят с нежилыми помещениями на первом этаже, т.к. аренда и продажа коммерческой недвижимости выгоднее. Можно приобрести квартиру на первом этаже старого дома и перевести ее в нежилой фонд с целью ее продажи в будущем. Таким помещения востребованы для салонов красоты, стоматологических кабинетов, небольших магазинчиков. Само оформление документов займет около года, поэтому данный процесс небыстрый.

Строительство дома всегда дешевле его покупки. На этом можно заработать, но придется активно участвовать в процессе, а это полноценный бизнес. К тому же оборачиваемость капитала в строительном бизнесе длительная, около года и больше.

Важно отметить, что при перепродаже с разницы придется уплатить налог в размере 13%, если жилье было в собственности менее 5 лет и менее 3, если оно единственное в собственности. Этот момент также необходимо учитывать, либо выждать этот время, сдавая недвижимость в аренду. Если актив приобретается впервые, можно рассчитывать на налоговой вычет от государства.

Аренда

Здесь недвижимость приобретается с целью сдачи ее в аренду. Это может быть договор на длительный срок, так и посуточная. При длительной аренде жилой недвижимости средняя годовая доходность редко превышает 10%, к тому же актив требует расходов на содержание. Но в отличие от депозита, сама стоимость недвижимости с каждым годом растет. Если учитывает еще и этот показатель, то общая доходность будет выше.

Кстати, для этого варианта может быть выгодна ипотека. Главное, чтобы ежемесячный платеж не превышал доход с аренды. Таким образом, у инвестора будет в собственности актив, который полностью себя окупает и при этом не требует огромных первоначальных вложений. Как только кредит будет погашен, начнет поступать прибыль. Это отличный вариант родителям обеспечить своих детей жильем. Пока чадо подрастает, квартира «покупает» себя сама.

Квартира покупает себя сама

Посуточная аренду приносит больший доход, но требует и больший первоначальных вливаний, т.к. требует обустроить жилье мебелью и техникой. По сути это альтернатива гостиничному бизнесу. Снять такую квартиру удобнее и финансово выгоднее, чем в номер в гостинице. Поэтому этот сектор весьма востребован. Особенно подобная аренда выгодна в крупных городах с туристическими маршрутами и популярными учебными заведениями, т.к. спрос будет всегда. Доходность подвержена сезонным колебаниям.

Если сравнивать с жилой недвижимостью, то аренда коммерческой обладает более высокой доходностью, т.к. стоимость гораздо выше. Но здесь большее значение имеет площадь и расположение помещения.

Сдавать в аренду можно дачные участки. Например, отдыхающим, если он оборудован домиком, удобствами, имеет баню или бассейн. Или же дачникам для выращивания овощных культур.

Зарубежная недвижимость

Особенно аккуратно следует относиться к зарубежной недвижимости. Более выгодные предложения о покупке в будущем могут вылиться в массу проблем. И дело не только в мошенниках. Как минимум, необходимо знать законодательство той страны, где планируется приобретать недвижимость, в т.ч. налоговое. Условия для нерезидентов могут кардинально отличаться. Есть риск столкнуться с двойным налогообложением.

Далее, кто будет заниматься сдачей актива в аренду, переводить деньги и решать прочие вопросы? Собственник будет находится далеко. Насколько можно доверять агентствам, с которыми придется сотрудничать? Если нет опыта в данной сфере или серьезной юридической поддержки, то можно прогореть, и даже потерять недвижимость. Не стоит забывать и об изменчивой политической обстановке в мире.

В целом инвестирование в недвижимость имеет меньше рисков, например, по сравнению с ценными бумагами и большую доходность и по сравнению с депозитами. Но необходимы серьезные финансовые вливания.