Риелторы в подобных случаях говорят так: «Не существует такой проблемы, которую нельзя бы было решить снижением цены». Действительно, на рынке недвижимости можно продать практически любой объект, главное, чтобы цена была сложена правильно.
С другой стороны, это может привести к потере части выручки. Поэтому собственники жилой недвижимости частенько задумываются над тем, как устранить (или замаскировать) недостатки квартиры, чтобы повысить её привлекательность в глазах покупателя.
Какая квартира считается неликвидной?
Многие собственники жилья в отношении своей квартиры порою даже не могут сказать, ликвидная она или нет. Определить, действительно ли является квартира ликвидной, точно может только профессионал – риэлтор. Простые обыватели даже не в курсе, по каким критериям определяется ликвидность жилого помещения.
Многие покупатели пользуются подобной неосведомлённостью продавцов в целях снижения стоимости объекта. Проще говоря, иногда покупатели при осмотре квартиры специально ведут себя таким образом, чтобы дать понять продавцу, что цена, дескать, завышена. Соответственно, квартира заявленной стоимости не соответствует.
Покупатели могут намеренно критиковать планировку, вид из окна, использованные строительные материалы и так далее. Продавцу квартиры, чтобы не «вестись» на подобные уловки «хитрых» покупателей, необходимо уметь и знать, как объективно оценить свою квартиру на предмет ликвидности.
Специалистами жилое помещение будет признано неликвидным, если:
- квартира не имеет чистой юридической истории
- находится в доме старого года постройки
- располагается на первом этаже
- вид из окон не очень эстетичен
- квартира нуждается в качественном ремонте
- находится в доме, который расположен в местности, где слабо развито транспортное сообщение и вообще, район, где расположено жильё, характеризуется слаборазвитой инфраструктурой
- около дома имеются промышленные предприятия либо крупные пути транспортного сообщения (железная дорога, шоссе и так далее)
- поблизости находятся иные проблемные объекты (торговые центры, тюрьма, свалка и тому подобное)
- Не стоит завышать цену. Именно завышение цены затягивает продажу квартиры. Если заявленная стоимость завышена, то квартира может находиться «зависнуть» на длительное время.
- Дорогой ремонт – деньги на ветер. Если продавец сделает дорогой ремонт, то он, скорее всего, не окупится. Конечно же, дорогой капитальный ремонт сильно преобразит помещение, сделает его ультрасовременным. Однако едва ли затраты на ремонт будут компенсированы в полном объёме.
Вышеназванные критерии действительно могут отрицательно влиять на стоимость жилья, что однозначно приведёт к потере продавцом части выручки при его продаже.
Исправление недостатков
Некоторые недостатки, которые уменьшают стоимость выставленного на продажу объекта, можно устранить (или же попытаться компенсировать их за счёт явных преимуществ).
Так, если в квартире одно из окон выходит на козырёк подъезда, то при продаже покупатели наверняка обратят внимание на это. Чтобы вид из окна стал более красочным, можно разместить на козырьке цветы и растения. В таком случае вид однозначно станет более приятным.
Если рядом с домом проходит шумная улица, то в квартире, естественно, будет слышен этот уличный шум и загазованный воздух. Чтобы решить проблему, достаточно установить качественный стеклопакет с хорошей звукоизоляцией и кондиционер. В итоге в квартире станет тише, а кондиционер обеспечит поступление свежего и чистого воздуха.
Квартира может иметь мрачные тона. В таком случае проблему можно решить, поклеив светлые обои и установив яркое светодиодное освещение в правильных местах.
Во всех вышеуказанных случаях повысить привлекательность выставленного на продажу жилья вполне реально. Однако к сожалению, решить проблему не всегда получается так просто. Если квартира расположена вблизи от железной дороги, крупного промышленного предприятия, шоссе и т. п, то в таком случае продавцу всё же придётся снизить стоимость.
Как поступать, если недостатки замаскировать невозможно?
Если продаваемая квартира действительно является неликвидной, а характеристики, снижающие ценность недвижимости, невозможно устранить, то для успешной продажи необходимо действовать согласно рекомендациям, которые уже давно разработали эксперты.
1. Сложить адекватную цену.
О том, какую цену указывать в объявлении о продаже, решает собственник лично. Как правило, в объявлениях указывается средняя рыночная стоимость. Если стоимость квартиры будет ниже средней, то в таком случае это повод задуматься над тем, что с ней что-то не так.
Если стоимость квартиры будет выше, то в таком случае опять же есть объективные причины, почему собственник решил установить именно такой ценник.
Проще говоря, цена в объявлении уже многое может сказать о выставленном на продажу объекте. Поэтому эксперты советуют в подобных случаях оценивать жильё чуть ниже рыночной цены.
Но при этом нужно быть готовым в результате торгов ещё пойти на дополнительные небольшие уступки. Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, достаточно проанализировать существующие объявления о продаже. Ориентироваться необходимо на объекты, которые продаются не слишком долго (не более 6 месяцев).
2. Провести генеральную уборку.
Перед продажей квартиры рекомендуется произвести в ней уборку. Данный пункт необязателен, но это вполне разумные действия по предпродажной подготовке квартиры. Убранная и аккуратная квартира привлечёт покупателя. В редких случаях это положительно отражается на её стоимости. Нужно будет вымыть окна, подоконники, пол, ванную и кухню. Рекомендуется также убрать и лестничную площадку.
3. Сделать косметический ремонт.
Что касается ремонта, то продавцу не требуется производить каких-то серьёзных обновлений в квартире. Будет вполне достаточно заменить обои в тех комнатах, где они потеряли привлекательный внешний вид, кое-где заменить напольное покрытие, а при необходимости – полностью обновить отделку.
4. Избавиться от лишнего хлама.
Естественно, в обжитой квартире будет множество вещей. Хозяева, съезжая с квартиры, заберут их с собой. Но ненужный хлам, который останется, не должен находиться в квартире! Старые вещи лучше всего будет распродать на частных интернет-площадках либо (в самом крайнем случае) – выбросить на свалку. Пустые комнаты в продаваемой квартире больше понравятся покупателю, нежели помещения, захламлённые ненужными вещами.
5. Подобрать ключик к покупателю.
Вряд ли стоит изучать психологические справочники и инструкции по межличностному взаимодействию. Однако некоторые правила поведения всё же учесть стоит.
Главное из них – быть корректным в общении с потенциальным покупателем. Беседу вести необходимо в спокойных тонах, доброжелательно. В ходе осмотра акцентировать внимание необходимо на достоинствах объекта продажи.
В то же время, не стоит быть излишне навязчивым, указывая на плюсы жилого помещения. Их следует подчёркивать мягко, чтобы у покупателя не возникло недоверие к словам продавца и чувство, будто квартиру ему стараются «впарить».
О недостатках желательно говорить спокойно, ссылаясь на то, что они в выставленной цене уже учтены. В беседе не стоит исключать возможности поторговаться.
6. Прибегнуть к услугам профессионала.
При продаже неликвидного имущества не стоит брезговать помощью профессионала. Риелтор, как специалист рынка недвижимости, имеет больше опыта в общении с клиентами и обладает навыками психологического воздействия.
Поэтому он в состоянии руководить процессом осмотра квартиры в пользу продавца. Как правило, покупатели, осматривая жильё, придираются к каждой мелочи, надеясь, что продавец скинет в цене чуть ли не 20%. Риелтор знает, как правильно работать с такими гражданами.
Как продавцу поступает не стоит?
Продажа неликвидной квартиры – довольно хлопотное и нервное занятие. Хуже всего, если продавец на ровном месте допускает критичные ошибки, которые в итоге выливаются в прямые убытки. Однако стоит отметить, что перечень действий, которые эксперты советуют продавцам не совершать, значительно короче, нежели перечень рекомендаций.
Продавцу необходимо воздержаться от двух главных действий.
В заключение
На каждый товар имеется свой покупатель. Поэтому неликвидное жилое помещение также можно вполне успешно продать. Просто необходимо приложить некоторые усилия и фантазию, чтобы это стало возможным. И в результате неликвидная квартира найдёт своего покупателя.
